当心！购房时“买一楼送花园”的约定可能无效

李某某在购买新房时，被置业顾问告知买一楼可以随便圈建小花园，但在收房后发现所谓的“小花园”是公共绿地，业主不能单独占有使用。李某某一气之下将开发商告上法院，要求返还购房差价款。近日，曾都法院依法审理了该起房屋买卖合同纠纷案，并驳回李某某的全部诉讼请求。

案情简介：2020年7月，李某某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买一套一楼的商品房住宅，购房时置业顾问向其承诺买一楼住宅可以随便圈建小花园，合同签订后，李某某依约付清全部购房款。但在收房后，李某某发现所谓“小花园”是公共绿地，不能私自圈建使用。李某某认为自己购买一楼的房价高于二楼，现在又不能圈建私家小花园，遂要求房地产公司退还购房差价款。在多次协商无果后，李某某将房地产公司告上了曾都区人民法院。

法院判决：曾都区人民法院经审理认为，规划中的小区公共绿地应属全体业主共同共有，任何人无权单独占有使用。房地产公司置业顾问张某某与李某某就涉案房屋 “花园”的约定，其本质是通过侵害第三方利益的违法方式约定改建一个不属于李某某的花园，该约定应属无效。李某某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中对“花园”亦无约定，该部分公共绿地不属于李某某所购房屋的组成部分。根据李某某签署的其他文件，亦可以看出房地产公司在与李某某签订《房屋买卖合同》时，对合同履行内容做了明确的提示说明：“商品房的平面布局及实际交付标准或其他相关未尽事宜，以签署的《商品房买卖合同》约定为准。”房地产公司按照合同约定交付房屋，并不存在违约行为，遂判决驳回李某某的全部诉讼请求。

法官提醒：曾都区人民法院经审理认为，规划中的小区公共绿地应属全体业主共同共有，任何人无权单独占有使用。房地产公司置业顾问张某某与李某某就涉案房屋 “花园”的约定，其本质是通过侵害第三方利益的违法方式约定改建一个不属于李某某的花园，该约定应属无效。李某某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中对“花园”亦无约定，该部分公共绿地不属于李某某所购房屋的组成部分。根据李某某签署的其他文件，亦可以看出房地产公司在与李某某签订《房屋买卖合同》时，对合同履行内容做了明确的提示说明：“商品房的平面布局及实际交付标准或其他相关未尽事宜，以签署的《商品房买卖合同》约定为准。”房地产公司按照合同约定交付房屋，并不存在违约行为，遂判决驳回李某某的全部诉讼请求。

法条链接：《中华人民共和国民法典》 第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。